Nieruchomości za granicą - gdzie kupić mieszkanie w 2026?

Gdzie Polak może dziś kupić mieszkanie za granicą i na czym naprawdę zarobić? W krajach Unii Europejskiej (Hiszpania, Chorwacja, Włochy, Cypr) kupujesz na takich samych zasadach jak miejscowi, ale do ceny doliczasz zwykle 6-15% kosztów zakupu, a najem daje ok. 3,5-6,5% brutto rocznie. Dubaj kusi brakiem podatku od dochodu z najmu, a Tajlandia najniższymi kosztami transakcji (ok. 2,5-4%) i najwyższą stopą zwrotu z najmu krótkoterminowego na Phuket (8-12% brutto), w zamian za ograniczenia własności dla cudzoziemców i dalszą podróż. Poniżej porównujemy 6 kierunków w liczbach (stan na listopad 2026). Piszemy jako polskie biuro działające na Phuket, więc uczciwie pokazujemy też, kiedy Tajlandia nie jest najlepszym wyborem.

Gdzie kupić mieszkanie za granicą - krótka odpowiedź

Nie ma jednego "najlepszego kraju". Jest kraj najlepszy do konkretnego celu. Z rozmów z klientami wiemy, że Polacy kupujący za granicą mają zwykle jeden z czterech planów:

• Własne wakacje i bliskość domu - liczy się krótki lot i możliwość przyjazdu na weekend. Wygrywają Chorwacja (ok. 2 godziny lotu) i Włochy. Wynajem traktujesz jako dodatek, bo na chorwackim wybrzeżu najem długoterminowy daje tylko ok. 3,5-4,5% brutto.
• Inwestycja z najmem w Europie - wygrywa Hiszpania (średnia rentowność najmu w kraju ok. 5,5% brutto, w Maladze ok. 6,5%) i Cypr (Limassol do ok. 6%). Plus: prawo UE, euro, tanie loty.
• Maksymalny dochód bez podatku - Dubaj: brak podatku od nieruchomości i od dochodu z najmu dla osób prywatnych, rentowność ok. 5-9% brutto. Minus: wysoki próg wejścia w dobrych dzielnicach i opłaty serwisowe.
• Zimowanie, emerytura i wysoki zwrot z najmu turystycznego - Tajlandia. Na Phuket nowe mieszkanie oddane w zarządzanie operatorowi najmu przynosi orientacyjnie 8-12% brutto rocznie (netto o ok. 3-5 punktów procentowych mniej), a koszty zakupu są kilka razy niższe niż w Hiszpanii czy we Włoszech.

Porównanie 6 krajów w jednej tabeli

Ceny za m² to średnie dla popularnych miejscowości nadmorskich z publicznych zestawień (idealista, chorwacki rynek ogłoszeń, cypryjskie portale, nasze dane z Phuket). Kurs orientacyjny: 1 EUR = 4,39 zł (NBP, początek listopada 2026), 1 THB = 0,115 zł.

Wniosek, który zaskakuje wielu klientów: nowe mieszkanie na Phuket nie jest tanie w przeliczeniu na m² - kosztuje podobnie jak na Costa del Sol. Różnica leży gdzie indziej: w kosztach zakupu, w popycie na najem turystyczny przez cały rok i w kosztach utrzymania.

Ile kosztuje sam zakup - przykład dla 100 tys. EUR

Do ceny mieszkania zawsze dochodzą podatki i opłaty, które nie wracają przy sprzedaży. Dla mieszkania za 100 tys. EUR (ok. 439 tys. zł) wygląda to orientacyjnie tak:

Na Cyprze przy nowym mieszkaniu zamiast opłat transferowych płacisz VAT 19% (preferencyjne 5% tylko dla głównego miejsca zamieszkania, do 130 m² i ceny 350 tys. EUR), więc przy zakupie inwestycyjnym różnica jest duża. Szczegóły kosztów w Tajlandii rozpisujemy w przewodniku koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Tajlandii.

Hiszpania - najpopularniejszy kierunek Polaków

Hiszpania to dla wielu Polaków naturalny pierwszy wybór: słońce przez większą część roku, loty z kilkunastu polskich lotnisk i dojrzały rynek z dużą liczbą ofert. Jako obywatel UE kupujesz na tych samych zasadach co Hiszpan, potrzebujesz tylko numeru identyfikacyjnego cudzoziemca (NIE) i hiszpańskiego konta.

• Ceny: według idealista (kwiecień 2026) Alicante średnio ok. 2 550 EUR za m², Malaga ok. 3 700-3 800 EUR, a miejscowości Costa del Sol (Fuengirola, Estepona, Benalmádena) ok. 4 100-4 500 EUR. Ceny rosną w tempie kilku-kilkunastu procent rocznie.
• Koszty zakupu: rynek wtórny - regionalny podatek ITP (Andaluzja 7%, Murcja 8%, Walencja 9% od 1 czerwca 2026), nowe - VAT 10% i podatek AJD.
• Najem: średnia rentowność w kraju ok. 5,5% brutto, w Maladze i okolicach Alicante więcej. Najem turystyczny wymaga regionalnej licencji, a część miast ogranicza nowe licencje (Barcelona planuje wygaszenie mieszkań turystycznych do 2028 r.). Ogólnokrajowy rejestr najmu krótkoterminowego, wprowadzony w 2025 r., hiszpański Sąd Najwyższy uchylił w maju 2026 r., ale licencje regionalne nadal obowiązują.
• Podatki roczne: lokalny podatek od nieruchomości (IBI), a dla nierezydenta także podatek dochodowy - od faktycznego najmu (dla rezydentów UE 19% od dochodu) albo od dochodu przypisanego, gdy mieszkanie stoi puste.

Dla kogo: dla osób, które chcą łączyć własne pobyty z najmem i cenią bliskość, euro oraz unijne prawo. Mniej dla tych, którzy liczą na wysoki zwrot z najmu turystycznego w dużym mieście.

Chorwacja - blisko, ale drogo jak na zwrot z najmu

Chorwacja jest najbliżej Polski spośród kierunków nadmorskich, a dla obywateli UE zakup wygląda prawie tak jak w kraju. W ostatnich latach ceny na wybrzeżu mocno wzrosły: w Splicie średnia przekroczyła 4 000 EUR za m², a w popularnych miejscowościach (Opatija, Zadar, Szybenik) ceny ofertowe sięgają ok. 3 500-5 900 EUR.

• Koszty zakupu: 3% podatku od przeniesienia własności przy rynku wtórnym, razem z pośrednikiem i notariuszem zwykle 6-8% ceny. Przy nowym mieszkaniu od dewelopera VAT 25% jest wliczony w cenę i zastępuje podatek 3%.
• Podatek od nieruchomości od 2025 r.: mieszkania, które nie są niczyim głównym miejscem zamieszkania (m.in. domy wakacyjne i lokale stojące puste), płacą roczny podatek ustalany przez gminę w przedziale 0,60-8 EUR za m². Dla mieszkania 50 m² to od ok. 30 do 400 EUR rocznie.
• Najem: długoterminowo na wybrzeżu ok. 3,5-4,5% brutto (Split ok. 3,6%), krótkoterminowo w sezonie ok. 5,5-8%, ale sezon trwa kilka miesięcy.

Dla kogo: dla rodzin, które chcą mieć "swoje miejsce" na wakacje i weekendy. Jako czysta inwestycja Chorwacja wypada dziś słabo na tle innych kierunków.

Włochy - tanie domy na prowincji, drogie kurorty

Włochy to rynek skrajności: od domów za symboliczną kwotę w wyludniających się miasteczkach po bardzo drogie wybrzeża Ligurii, jeziora Como czy Toskanii. Ceny trzeba sprawdzać dla konkretnej gminy - pomocne są oficjalne dane rynku publikowane przez włoski urząd skarbowy (OMI).

• Koszty zakupu: dla drugiej nieruchomości (nie jesteś rezydentem Włoch) podatek rejestrowy 9% od wartości katastralnej przy zakupie od osoby prywatnej, albo VAT 10% przy zakupie od dewelopera (22% dla nieruchomości luksusowych). Razem z notariuszem i pośrednikiem zwykle 10-15%.
• Najem: średnia rentowność w kraju ok. 6,6% brutto (trzeci kwartał 2026), od ok. 5,3% w Mediolanie do ok. 9% w Katanii. Dochód z najmu zwykle rozlicza się ryczałtem (cedolare secca), standardowo 21%.
• Podatki roczne: gminny podatek IMU od drugiej nieruchomości.

Dla kogo: dla osób, które szukają domu z charakterem i są gotowe na remont i włoską biurokrację. Niska cena zakupu często oznacza słabą płynność przy odsprzedaży.

Cypr - euro, słońce i brak rocznego podatku od nieruchomości

Cypr (Republika Cypryjska, członek UE) przyciąga ciepłym klimatem przez większą część roku i angielskim jako językiem biznesu. Ceny są jednak wyższe, niż wiele osób zakłada: Limassol ok. 5 000-5 500 EUR za m², Pafos ok. 4 500-4 700 EUR, Larnaka ok. 3 000-3 900 EUR (2026).

• Koszty zakupu: na rynku wtórnym progresywne opłaty transferowe 3% (do 85 tys. EUR), 5% (do 170 tys. EUR) i 8% (powyżej). Przy nowych mieszkaniach VAT 19%, a opłaty transferowe są wtedy obniżone o połowę.
• Najem: średnio ok. 4,9% brutto, w Limassol do ok. 6%, w Pafos i Larnace ok. 4-4,8%.
• Podatki roczne: Cypr nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości; płacisz opłaty gminne i koszty wspólne.

Dla kogo: dla osób szukających unijnego rynku z wyższym niż w Chorwacji zwrotem z najmu i dłuższym sezonem. Uwaga na Cypr Północny - to inny system prawny, nieuznawany przez UE, z odrębnym ryzykiem tytułów własności.

Dubaj (ZEA) - bez podatku, ale z wysokim progiem wejścia

Dubaj to najczęściej porównywany z Tajlandią kierunek pozaeuropejski. Cudzoziemcy mogą kupować na pełną własność (freehold) w wyznaczonych strefach, a dla osoby prywatnej nie ma podatku dochodowego od najmu ani rocznego podatku od nieruchomości.

• Koszty zakupu: opłata Dubai Land Department 4% ceny, prowizja pośrednika ok. 2% plus VAT, opłaty rejestracyjne - razem ok. 7-8%.
• Najem: średnia rentowność ok. 6,8% brutto (połowa 2026), w zależności od dzielnicy ok. 5-9%. Mieszkanie w Dubai Marina za ok. 2 mln AED daje ok. 6-7% brutto. Od dochodu odejmij wysokie opłaty serwisowe budynku.
• Pobyt: nieruchomość warta co najmniej 2 mln AED (według wyceny urzędu) pozwala ubiegać się o 10-letnią Golden Visa.

Dla kogo: dla inwestorów z większym budżetem, którym zależy na dochodzie bez podatku i silnej walucie powiązanej z dolarem. Mniej dla osób, które chcą w swoim mieszkaniu spędzać zimę nad morzem w umiarkowanych temperaturach - latem upał ogranicza życie na zewnątrz.

Tajlandia (Phuket) - co wygrywa, a co przegrywa

Na Phuket pracujemy na co dzień, więc tu możemy mówić konkretnie. Tajlandia nie jest w UE i ma inne zasady niż Europa: cudzoziemiec kupuje mieszkanie w kondominium na pełną własność (freehold), jeśli w budynku jest wolne miejsce w puli 49% dla obcokrajowców, a pieniądze przychodzą z zagranicy z dokumentem FET. Ziemi na własność cudzoziemiec mieć nie może - przy domach i willach grunt zabezpiecza się dzierżawą (leasehold) na 30 lat. Szczegóły: czy Polak może kupić nieruchomość w Tajlandii.

Gdzie Tajlandia wygrywa z Europą:

• Koszty zakupu. Przy mieszkaniu od dewelopera kupujący płaci zwykle ok. 2,5-4% ceny (połowa opłaty transferowej, fundusz remontowy, prawnik). Dla porównania: w Hiszpanii i we Włoszech 10-15%.
• Najem turystyczny przez cały rok. Phuket ma międzynarodowe lotnisko i turystów z Europy, Azji i Australii w różnych sezonach. Rynkowe szacunki dla nowych mieszkań w programach najmu to 8-12% brutto rocznie; po kosztach zarządu i utrzymania netto wychodzi zwykle o 3-5 punktów procentowych mniej. Liczymy to na przykładach w przewodniku ROI i wynajem nieruchomości na Phuket.
• Niskie podatki od posiadania. Roczny podatek od gruntu i budynków to ok. 0,02-0,10% wartości szacunkowej.
• Zimowanie i emerytura. Koszty życia są niższe niż w zachodniej Europie, a pogoda w polską zimę - najlepsza w roku. Ile to kosztuje miesięcznie, pokazujemy w przewodniku koszty życia w Tajlandii.

Gdzie Tajlandia przegrywa:

• Odległość - kilkanaście godzin podróży, zwykle z przesiadką. Na weekend nie przylecisz.
• Własność ziemi - tylko dzierżawa lub struktury, które trzeba starannie sprawdzić z prawnikiem; mieszkanie freehold jest prostsze niż willa.
• Waluta i prawo - ceny są w bahtach (THB), a prawo i urzędy działają inaczej niż w UE. Bez lokalnego wsparcia łatwo popełnić błąd.
• Pobyt - od 15 września 2026 Polacy wjeżdżają bez wizy na 30 dni; na dłuższe pobyty potrzebna jest odpowiednia wiza, a sam zakup mieszkania jej nie daje (więcej: wiza do Tajlandii).

Ile kosztuje konkretne mieszkanie na Phuket i w innych regionach, rozpisujemy w przewodniku ile kosztuje mieszkanie w Tajlandii, a całą procedurę w przewodniku jak kupić nieruchomość w Tajlandii krok po kroku.

Bali - dlaczego ostrożnie

Bali często pojawia się w rozmowach jako alternatywa dla Tajlandii. Zasady są tam jednak dla cudzoziemca trudniejsze: w Indonezji obcokrajowiec nie może mieć ziemi na pełną własność (Hak Milik). Legalne opcje to dzierżawa (Hak Sewa, ok. 80% podaży na wyspie), prawo użytkowania (Hak Pakai) dla osób z indonezyjskim zezwoleniem na pobyt (KITAS/KITAP) albo zakup przez spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA). Popularne kiedyś umowy "na podstawioną osobę" (nominee) są nieważne z mocy prawa, a od lutego 2026 r. lokalne przepisy Bali przewidują za nie kary dla obu stron. Jeśli rozważasz Bali, kupuj wyłącznie w legalnej strukturze sprawdzonej przez niezależnego prawnika.

Najem za granicą a podatki w Polsce

Dochód z najmu nieruchomości położonej za granicą jest zwykle opodatkowany w kraju, w którym leży nieruchomość. Jeśli mieszkasz w Polsce (jesteś polskim rezydentem podatkowym), ten dochód trzeba też wykazać w polskim zeznaniu - sposób rozliczenia zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z danym krajem (metoda wyłączenia z progresją albo proporcjonalnego odliczenia podatku zapłaconego za granicą). W praktyce oznacza to, że:

• podatek zapłacony za granicą zwykle zmniejsza podatek w Polsce, ale nie zawsze go eliminuje,
• przy krajach bez podatku od najmu (np. Dubaj) trzeba szczególnie dokładnie sprawdzić, ile wyniesie podatek w Polsce,
• przy sprzedaży z zyskiem pojawia się osobny temat podatku od zbycia - w kraju położenia i w Polsce.

Zasady się zmieniają, a każda sytuacja jest inna. Przed zakupem warto skonsultować model rozliczenia z doradcą podatkowym, a w kraju zakupu - z lokalnym prawnikiem lub księgowym.

Ryzyka, o których mało kto mówi

• Kurs walut. Kupujesz w EUR, AED albo THB, a myślisz w złotych. Wahania kursu o 10% w ciągu roku potrafią zmienić wynik inwestycji bardziej niż różnica w czynszu.
• Regulacje najmu turystycznego. Hiszpania, Chorwacja i Włochy zaostrzają zasady (licencje, limity, wyższe podatki). Zanim kupisz mieszkanie pod najem krótkoterminowy, sprawdź, czy w tym budynku i tej gminie da się legalnie wynajmować.
• Zarządzanie z daleka. Najem turystyczny wymaga firmy, która sprząta, obsługuje gości i rozlicza się z Tobą. Jej prowizja (często 15-30% przychodu) ma duży wpływ na wynik netto.
• Płynność. Tanie mieszkanie w mało popularnym miejscu łatwo kupić, trudno sprzedać. Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne.
• Zakup od dewelopera "z planu". Wszędzie sprawdzaj tytuł prawny do gruntu, pozwolenia, harmonogram płatności powiązany z postępem budowy i to, kto trzyma Twoje pieniądze. Najczęstsze pułapki w Tajlandii opisaliśmy w artykule najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości w Tajlandii.

Jak wybrać kraj - 7 pytań przed zakupem

1. Po co kupujesz? Własne wakacje, najem, zimowanie, emerytura czy lokata kapitału - każdy cel wskazuje inny kraj.
2. Ile razy w roku chcesz przyjeżdżać? Kilka weekendów - Chorwacja lub Włochy. Jeden długi pobyt zimą - Tajlandia.
3. Jaki jest Twój pełny budżet? Do ceny dolicz koszty zakupu (2,5-15% zależnie od kraju), wyposażenie i rezerwę na pierwszy rok.
4. Kto będzie zarządzał najmem i za ile? Poproś o realne wyniki podobnych mieszkań, nie o "gwarantowany" zwrot z folderu.
5. Jakie masz prawo własności? Pełna własność w UE, freehold w strefach w Dubaju, mieszkanie freehold lub dzierżawa w Tajlandii, dzierżawa na Bali.
6. Jak rozliczysz podatki w Polsce? Sprawdź umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania przed zakupem, nie po.
7. Czy masz na miejscu kogoś, kto mówi Twoim językiem? Polskojęzyczny pośrednik i niezależny prawnik oszczędzają najwięcej nerwów i pieniędzy.

Jeśli po tym porównaniu Tajlandia jest na Twojej liście, zacznij od przewodnika gdzie kupić nieruchomość w Tajlandii (porównanie 7 regionów) albo napisz do nas - jako polskie biuro na Phuket bezpłatnie policzymy koszty zakupu i realny dochód z najmu dla wybranego mieszkania, także w porównaniu z ofertą z Europy, którą rozważasz.